小提问：陈某欲开办学前幼儿培训机构，于 2019 年 11 月 11日和某市某商业中心签订租赁合同，约定租期五年，每月租金1万元，每月25日支付租金。经商业中心同意， 陈某进行了装修，预定于 2020 年 1 月 25 日开业。因疫情影响，陈某无力支付租金的，可否请求变更合同？回答：可以。根据民法典及相关司法解释规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人有权基于情势变更为由请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。(一)《民法典》解除权体系
《民法典》合同通则新增“情势变更”制度完善了合同的解除体系，在情势变更的情形下解除合同的，当事人需要先进行协商，再向法院、仲裁机构提起变更或者解除之诉。
(二)新增法条第533条 情势变更制度
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。（1）情势变更的事由：当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，即情势变更导致履行不公平，而非履行不能。 （2）时间：情势变更的事由，需发生在合同订立后，履行完毕之前。合同履行完毕之后，不存在情势变更的问题。（3）区别于显失公平：显失公平是订立时不公平，而情势变更是订立合同时公平，履行时发生重大不公平。（4）区别于商业风险：商业风险可以预见，其只是合同订立的基础或者环境发生了一点变化，此种变化很难上升到重大变化的程度。（三）甲公司与乙公司、丙公司关于口罩买卖合同纠纷案
——基于情势变更重新签订的买卖合同对双方均有约束力
（来源：江苏省无锡市中级人民法院发布10起涉疫情商事合同纠纷典型案例）买卖双方充分考虑疫情或疫情防控措施等因素，变更原买卖合同内容，重新签订的补充合同，对双方均有约束力。此后，出卖人利用合同优势地位要求调价、减少供货量等属违约，买受人有权要求解除合同并要求出卖人承担违约责任。 【基本案情】
2020年3月，甲公司向乙公司订购“三层无纺布口罩”，合同目的为出口日本东京用于抗击新冠肺炎疫情，双方签订了一份外销合同，总货值702万余元，约定甲公司支付30%作为定金，违约金为货款总价的20%等。甲公司按照合同约定向乙公司预付定金。后期由于乙公司产能不足，将上述合同的权利义务转至丙公司，三方签订三方协议，甲公司又向丙公司支付部分货款。后甲公司与丙公司又就减少交货数量、延后交货时间签订补充协议，但当日丙公司即未能足额交付口罩，且随后一再向甲公司提出减少数量、涨价、全款提货等要求。在甲公司进一步宽限供货时间后，丙公司仍未完成供货义务，最后拒绝供货，欠供近30万元货物。期间，丙公司对外发生了多笔出售口罩的业务。甲公司认为乙、丙公司违约且造成其诸多损失，遂诉请要求解除合同、乙和丙公司退还货款、双倍返还定金并赔偿损失。
法院经审理认为，补充协议是双方充分考虑疫情或者疫情防控措施导致的人工、原材料、物流等履约成本显著增加等因素后所作的合同内容的变更，是双方协商的结果。丙公司明知甲公司如不能按期足额收到口罩必将承担对境外买家的违约责任，但仍利用自己所处的优势地位，在签订补充协议后仍然向甲公司提出减少数量、涨价、全款提货等要求，在甲公司放宽供货时间后，仍未完成供货义务。丙公司作为口罩生产商，对于按约交付口罩所需的物料、生产的组织以及当时的市场行情应当是充分知情的。因此，丙公司的违约行为已导致甲公司向日本客户出售口罩的合同目的无法实现，甲公司作为守约方有权要求解除协议，并要求丙公司赔偿其损失。在疫情突发，涉疫物资紧缺时，当事人可以根据实际情况，适用情势变更原则，重新签订合同，调整双方当事人的权利义务。调整后的权利义务，双方当事人均应当遵守。本案中，出卖人在双方签订新的协议后，不按照协议履行，擅自提价、减少供货数量，甚至一货两卖，目的是赚取更高额利润。出卖人在能够履行合同交付义务时，利用合同优势地位要求调价、减少供货数量等行为构成违约，买受人有权要求解除合同并主张返还货款、双倍返还定金。
（四）实践问题：新冠疫情、不可抗力、情势变更
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知
第三条（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
